Licencias y trámites urbanísticos

¿En que consiste una licencia urbanística?

Una licencia urbanística es un permiso oficial que se obtiene a través del ayuntamiento correspondiente, con el que se obtiene el permiso para realizar obras que van desde reformas a construcciones de obra nueva, además de los diferentes usos del suelo o la propiedad inmobiliaria (vivienda, negocios, oficinas, cultivos etc..). Una vez obtenidas de tiene constancia del correcto cumplimiento de las normativas locales.

Además, se pueden obtener otras licencias como trámites urbanísticos de gran envergadura, o la tramitación de una declaración de interés comunitario en suelo no urbanizable o la gestión de modificaciones puntuales del PGOU.

Cómo tramitamos cada licencia urbanística

La obtención de una licencia urbanística requiere coordinar distintos aspectos técnicos y administrativos antes de presentar el expediente ante el Ayuntamiento. Nuestro proceso abarca desde los primeros pasos a la obtención final de la licencia, incluyendo el acompañamiento posterior, y este es nuestro proceso:

• Análisis previo y viabilidad urbanística: Comprobamos qué se pretende obtener, revisamos la situación urbanística del inmueble, los estudios de integración paisajística y las memorias técnicas necesarias, adaptando cada solicitud a las características del inmueble o finca, el tipo de actuación y la normativa urbanística aplicable. y garantizando que cada proyecto no solo sea viable, sino que también respete el marco legal y territorial en cualquier municipio.
• Preparación técnica y documental: Recopilamos escrituras, referencias catastrales, planos y demás documentación. Coordinamos la sección legal/administrativa con la sección de arquitectura y otros técnicos necesarios para preparar el proyecto, reduciendo el riesgo de errores, requerimientos o retrasos
• Presentación y tramitación ante el Ayuntamiento: Presentamos la solicitud y documentación, realizamos el seguimiento del expediente y actuamos como interlocutores con la Administración.
• Subsanaciones y requerimientos: Si el Ayuntamiento solicita documentación adicional o modificaciones, coordinamos la respuesta con el cliente y los técnicos para corregir las incidencias dentro de los plazos establecidos.
• Informes, tasas y autorizaciones: Gestionamos, cuando sean necesarios, los informes técnicos o sectoriales de Castellón, Valencia o Alicante, así como las tasas e impuestos asociados a dicha licencia.
• Resolución y seguimiento final: Una vez resuelto el expediente, revisamos las condiciones de la licencia y, si procede, acompañamos al cliente en los trámites posteriores necesarios para poder iniciar o ejecutar la actuación autorizada.

Tipos habituales de licencias urbanísticas

No todas las actuaciones sobre un inmueble requieren el mismo tipo de autorización. El procedimiento depende de qué se quiera hacer, de las características del inmueble y de la normativa urbanística aplicable. Entre los trámites más habituales con los que trabajamos están los siguientes:

Licencias de obra y edificación: Necesarias para determinadas obras de nueva construcción, ampliaciones, reformas de especial entidad o actuaciones que afectan a la estructura o configuración del inmueble. El plazo legal de resolución es de dos meses

Permisos de parcelación y segregación: Permiten dividir una finca o terreno en varias parcelas independientes cuando la normativa urbanística lo permite. La normativa valenciana establece un plazo de resolución de un mes.

Autorizaciones de demolición: Se aplican a determinadas actuaciones de derribo de edificios o construcciones, especialmente cuando la intervención requiere autorización municipal.

Licencias de primera ocupación: Permiten acreditar el uso de una edificación una vez finalizadas las obras, cuando este trámite sea exigible según la normativa aplicable.

Permisos de cambio de uso: Pueden ser necesarias cuando se pretende modificar el uso autorizado de un inmueble, por ejemplo, transformar un local en vivienda o adaptar un espacio a un uso diferente.

Licencias de intervención en edificios protegidos: Las actuaciones sobre inmuebles catalogados o sometidos a algún régimen de protección pueden requerir una autorización específica y documentación técnica adicional. El plazo previsto puede alcanzar los tres meses

Permisos para determinadas actividades: Algunos negocios, establecimientos y actividades pueden necesitar autorización o un procedimiento de control urbanístico para comprobar que el uso previsto es compatible con el inmueble y con la normativa municipal.

Autorizaciones para usos y obras provisionales: Determinadas instalaciones o actuaciones de carácter temporal pueden estar sujetas a un procedimiento urbanístico específico.

Licencia urbanística o declaración responsable: No todas las actuaciones urbanísticas se tramitan mediante una licencia. Dependiendo del tipo de obra o actuación y de la normativa aplicable, algunos procedimientos pueden realizarse mediante declaración responsable, que permite al interesado acreditar el cumplimiento de los requisitos exigidos antes de iniciar determinadas actuaciones.

En la Comunidad Valenciana, esta diferencia es especialmente relevante a la hora de determinar correctamente qué trámite corresponde en cada caso.

¿Cuánto cuesta una licencia urbanística?

El coste de obtener una licencia urbanística no es fijo y depende principalmente del tipo de actuación, del presupuesto de ejecución material (PEM), del municipio y de las tasas e impuestos aplicables en cada caso. De forma orientativa, podemos encontrar:

Obras menores y actuaciones sencillas: El coste de las tasas municipales puede ser relativamente reducido y situarse, en algunos casos, en unos cientos de euros. El importe final dependerá del procedimiento concreto y de la ordenanza fiscal del Ayuntamiento.

Obras de mayor entidad: En actuaciones con un presupuesto de ejecución material elevado, las tasas pueden incrementarse y superar los 1.000 €, llegando a varios miles de euros en determinados proyectos. Por ejemplo, el Ayuntamiento de València establece diferentes importes de tasa según el presupuesto de la obra.

ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): Cuando resulta aplicable, este impuesto se calcula sobre el presupuesto de ejecución material y su porcentaje depende de la ordenanza municipal. En València, por ejemplo, el tipo aplicado es actualmente del 4 % del PEM.

Honorarios técnicos y de gestión: Si la actuación requiere proyecto, dirección técnica, certificados, informes o gestión del expediente, estos servicios representan un coste adicional que no forma parte de la tasa municipal de la licencia.

Preguntas frecuentes sobre las licencias y trámites urbanísticos

• ¿Qué diferencia hay entre una licencia de obra menor y una de obra mayor? Una licencia de obra menor se solicita para reformas sencillas que no afectan a la estructura del edificio, como cambiar acabados o redistribuir tabiques. Suele requerir una comunicación previa o un trámite más simple.
  Una licencia de obra mayor, en cambio, es necesaria para actuaciones complejas como ampliaciones, cambios de uso, rehabilitación de fachadas o nuevas construcciones, y exige un proyecto técnico completo validado por el ayuntamiento.
• ¿Qué es una declaración de interés comunitario (DIC) y cuándo se necesita? Es una autorización excepcional de la Generalitat que permite implantar usos y actividades de interés comunitario (como instalaciones industriales, turísticas o de servicios) en suelo no urbanizable. Es un trámite complejo, necesario cuando un proyecto no puede ubicarse en suelo urbano y se justifica su impacto positivo para la comunidad..
• ¿Es válida la inscripción de una edificación construida sin licencia municipal? Inscribir una edificación sin licencia solo es posible en supuestos excepcionales y cumpliendo requisitos estrictos. Generalmente, se requiere acreditar que la infracción urbanística ha prescrito mediante un certificado de antigüedad y que la edificación no se encuentra en suelo protegido. No es un proceso automático y requiere un análisis legal detallado.
• ¿En qué casos es necesario un informe urbanístico previo? Se recomienda solicitar un informe urbanístico previo siempre que se quiera conocer la viabilidad legal de una operación sobre un inmueble. Es fundamental antes de realizar segregaciones, cambios de uso, legalizaciones o transmisiones especiales, ya que anticipa posibles limitaciones o problemas con la normativa municipal y evita inversiones fallidas.
• ¿Puedo legalizar una ampliación o construcción que ya he realizado sin permiso?Sí, es posible legalizar una construcción existente siempre que esta cumpla con la normativa urbanística actual o que la posible infracción haya prescrito.
  El proceso implica la elaboración de un proyecto de legalización o la obtención de un certificado de antigüedad, seguido de la tramitación de la licencia correspondiente ante el ayuntamiento. Cada caso requiere un estudio individualizado.